改判要點：合同在各方簽字蓋章后已發(fā)生法律效力，稅費的落實、定金的支付僅是各方當(dāng)事人對交易流程的約定，不影響合同效力。

案情簡介：

陳云、林辰系夫妻關(guān)系。2016年5月26日，陳云與開發(fā)商簽署商品房買賣合同購買本案訟爭房屋。陳云同時并取得預(yù)告登記證，有向銀行辦理按揭貸款，訟爭房產(chǎn)尚未取得房屋所有權(quán)屬證書。

2018年2月13日，陳云、林辰（甲方）與任萍（乙方）、中介公司（丙方）簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議（一）、（二）。三方簽訂以上協(xié)議后，任萍至今未將定金打入中介公司指定賬戶。中介公司曾于2018年3月14日、3月30日向任萍發(fā)出催告函，任萍均未予回復(fù)。

陳云、林辰向一審法院起訴請求：1.判決解除《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》中的房屋買賣條款；2.判決任萍支付違約金；3.判決任萍支付律師費261288元。

一審長樂區(qū)法院觀點：

三方于2017年2月13日簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議（一）、（二）是各方自愿、自主簽訂，合同成立。但依據(jù)補充協(xié)議（二）約定，任萍于2018年2月28日之前前往落實上述房產(chǎn)的稅費，若總費用超出上述乙方實付款1100萬元，則三方免責(zé)退件；若總費用未超出上述實付款，則任萍于1個日內(nèi)將定金打入中介公司指定賬戶中監(jiān)管且本合同及補充協(xié)議生效。

可見，《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議（一）、（二）是附生效條件的房屋買賣合同，自條件成就時生效。特別要指出的是，案涉房產(chǎn)陳云尚未取得房屋所有權(quán)屬證書，陳云必須先申領(lǐng)房屋所有權(quán)屬證書后，才能簽約過戶到任萍名下，因此，陳云與任萍間辦理案涉房產(chǎn)權(quán)屬過戶尚待時日，簽約過戶那時的房產(chǎn)交易稅費具有不確定性，也就是說，任萍在2018年2月28日前落實清楚總費用是否超過1100萬元是不現(xiàn)實的。對補充協(xié)議（二）中的生效條件約定，可理解為任萍將定金匯入中介公司指定賬戶監(jiān)管后《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議（一）、（二）方可生效。

任萍至今仍未將定金匯給中介公司監(jiān)管，致合同約定的生效條件無法成就，故《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議一、二應(yīng)屬成立但未生效的合同。綜上判決：駁回陳云、林辰的訴訟請求。

二審福州中院觀點：

本案爭議焦點在于《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議（一）、（二）的效力問題。訟爭合同已就買賣標(biāo)的物、雙方權(quán)利義務(wù)、費用承擔(dān)、違約責(zé)任、解除條件、一次性付款交易流程（擔(dān)保解押）等進行了詳細約定，雙方就涉訴房屋買賣事宜簽訂的相關(guān)條款，均系當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效。各方在簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議時，并未將支付定金作為合同生效的條件。案涉合同在各方簽字蓋章后已發(fā)生法律效力，稅費的落實、定金的支付僅是各方當(dāng)事人對交易流程的約定，不影響合同效力。

此外，《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》補充協(xié)議（二）第1條第二段約定“甲、乙、丙三方在實收房款和實付房款的約定中，針對甲乙雙方應(yīng)支付的交易稅費，是按照簽約當(dāng)日福州市房地產(chǎn)交易中心指導(dǎo)的交易稅費標(biāo)準(zhǔn)來認定，若在甲、乙、丙三方簽訂合同次日起因政策調(diào)整（包含指導(dǎo)價）導(dǎo)致增加的稅費，由乙方承擔(dān)，與丙方無關(guān)。”根據(jù)該約定，雙方應(yīng)支付的交易稅費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議之日即2018年2月13日的交易稅費標(biāo)準(zhǔn)計算，并非不可確定。

如前所述，訟爭合同既已發(fā)生法律效力。本案中，任萍并沒有提交任何材料證明其已于2018年2月28日之前前往落實房產(chǎn)的稅費并將落實結(jié)果告知陳云、林辰，亦未將定金打入中介公司指定賬戶監(jiān)管，且在陳云、林辰與中介公司多次催促后仍不予以理會，構(gòu)成合同約定的違約情形，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)約定，現(xiàn)陳云、林辰及中介公司于2018年3月14日、3月30日通過EMS向任萍郵寄《催辦函》，任萍未提交證據(jù)證實其收到《催辦函》后進行反饋，故其應(yīng)向陳云、林辰支付自2018年4月15日至2018年5月2日止的違約金95400元。陳云、林辰向本院提交《民事委托代理合同》和開票日期為2018年4月26日的律師服務(wù)費發(fā)票3張，要求任萍承擔(dān)因本案訴訟支出的律師費261288元，但未提供相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬記錄，對于其要求任萍承擔(dān)律師費的訴訟請求，不予支持。

綜上，改判:解除本案《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及補充協(xié)議（一）、（二）；任萍向陳云、林辰支付違約金95400元。

福州律師蔡思斌評析：

1、本案房屋買賣合同的效力如何認定？

一般而言，房屋買賣合同在雙方白紙黑字簽上大名之時即為有效，即具備法律約束力。本案中，一審法院認為根據(jù)雙方的約定，買方需落實簽約過戶那時的房產(chǎn)交易稅費，根據(jù)金額大小將定金匯入中介公司賬戶，進而合同才生效。而賣方尚不具備過戶前提，買方無從知曉費用情況，亦未繳納定金，故合同雖成立但未生效。

二審法院則根據(jù)房屋買賣合同約定“本合同及補充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效”，認為三方簽字蓋章才是生效要件，交付定金并未明確記為合同生效條件，故合同成立且生效。

2、買方違約，賣方能否讓買方承擔(dān)所支出的律師費？

合同如有明確約定，福州法院一般都會支持違約方承擔(dān)律師費的。但支付律師費證據(jù)要齊備，不僅要有委托代理合同及律師費發(fā)票，還要有委托方已實際支付律師費的匯款憑證。如不具有相關(guān)匯款憑證的，法院則會認為該律師費并未實際支付，極有可能不支持。

案例索引：(2018)閩01民終10072號，以上涉及人名均為化名。