關鍵詞：商品房買賣、合意、逾期辦證違約金、違約責任
案情簡介：
2010年8月18日，王小妹（買受人）與漢洋房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂了《合同》，以總價款590411元購買漢洋房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于平潭縣商品房。《合同》附件六第一條第5款約定，在買受人繳清全部購房款（含按揭貸款部分）及應負擔的稅費（包括但不限于契稅、交易手續(xù)費、印花稅等）之前，出賣人在房屋竣工交房后于365個工作日內(nèi)將辦理權屬所需資料報產(chǎn)權登記機關備案，促成買受人辦理產(chǎn)權，否則有權拒絕向買受人出具購房發(fā)票和購房證明書。合同簽訂后，王小妹依約交納了全部購房款。
2011年12月24日，雙方辦理交房手續(xù)。同日，王小妹向漢洋房地產(chǎn)公司交納了代辦證費及契稅、公共維修基金。2017年9月20日，涉案房產(chǎn)進行了不動產(chǎn)權登記，現(xiàn)雙方因涉案房產(chǎn)的逾期辦理房屋權屬證書事宜產(chǎn)生糾紛，遂成訟。
平潭綜合實驗區(qū)不動產(chǎn)登記中心于2018年7月25日向福建省高級人民法院出具的復函中載明：其在2017年9月21日向本院發(fā)出的復函中所述“我中心受理的第一宗萬豪名城二期C區(qū)（漢洋新城南區(qū)）商品房國有建設用地使用權轉(zhuǎn)移登記時間為2017年6月23日”系筆誤，正確時間為2017年6月28日。
王小妹向本院提出訴訟請求：1.請求依法判令漢洋房地產(chǎn)公司因逾期辦理不動產(chǎn)權證向王小妹支付按購房款總額590411元，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準自2016年9月23日起計至2017年6月28日止的違約金；2.本案訴訟費用由漢洋房地產(chǎn)公司承擔。
法院觀點：
?一審平潭縣人民法院：
???《合同》系雙方當事人的真實意思表示，且內(nèi)容及形式未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行各自的義務。交房時，漢洋房地產(chǎn)公司向王小妹收取了代辦證費、契稅、公共維修基金。為此，可認定雙方已達成由漢洋房地產(chǎn)公司代為王小妹辦理房屋權屬登記手續(xù)并交付的合意。雙方已于2011年12月24日辦理交房手續(xù)，漢洋房地產(chǎn)公司依《合同》約定應于交房后365個工作日將辦理權屬所需資料報產(chǎn)權登記機關備案，促成買受人辦理產(chǎn)權（包括所有權登記及國有建設用地使用權轉(zhuǎn)移登記），現(xiàn)漢洋房地產(chǎn)公司未提供證據(jù)佐證其已在約定期限內(nèi)完成上述約定義務，構成違約，應承擔相應的違約責任。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌評析：
買賣雙方在合同中明確，在買受人繳清全部購房款（含按揭貸款部分）及應負擔的稅費（包括但不限于契稅、交易手續(xù)費、印花稅等）之前，出賣人在房屋竣工交房后于365個工作日內(nèi)將辦理權屬所需資料報產(chǎn)權登記機關備案，促成買受人辦理產(chǎn)權，否則有權拒絕向買受人出具購房發(fā)票和購房證明書。從內(nèi)容上看，出賣人負有配合、促成買受人辦理產(chǎn)權的義務，并不直接負責代為辦理產(chǎn)證等相關事宜。但在合同的實際履行中，出賣人向買受人收取了代辦證費、契稅、公共維修基金，可認定雙方已達成由出賣人為買受人辦理房屋權屬登記手續(xù)并交付的合意，視為雙方以實際行動變更合同約定。故而一審法院認定出賣人對于逾期辦證負有違約責任。
案例索引：
平潭縣人民法院（2019）閩0128民初5604號?“見《王小妹與福建漢洋房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛一審民事判決書》（審判長鄭群），載《無訟案例》（2019.10.18）。
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