當(dāng)然，過程中未必會那么順利，有時要經(jīng)過一波多折，甚至要二審才能解決，就如下面這個案例。
?2005年1月11日，馬光星作為被拆遷人與拆遷實施單位簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》，其中約定：福州市倉山區(qū)拆遷工程處同意安置馬光星住宅60㎡戶型計一單元；特約事項：該戶無產(chǎn)權(quán)證，今后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛及在辦理安置房產(chǎn)權(quán)時所需補的相關(guān)資料和費用均由馬光星負責(zé)，與福州倉前山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州市倉山區(qū)拆遷工程處無關(guān)。之后，馬光星將安置房交由高加士、黃秀芹占有使用。2007年2月3日，馬光星作為賣方與高加士、黃秀芹作為買方簽訂《買賣合同》，買方并履行了相應(yīng)付款義務(wù)。十余年后，馬光星拒絕配合辦理房產(chǎn)登記及過戶手續(xù)，買方高加士、黃秀芹遂訴訟至法院。
一審法院：賣方未取得產(chǎn)權(quán)證，依法不能買賣過戶，買方訴求不具可執(zhí)行性
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。本案房屋買賣涉及尚未進行權(quán)屬登記的拆遷安置房，較之明確產(chǎn)權(quán)的房屋買賣有較高的交易風(fēng)險。《拆遷補償安置協(xié)議書》特別約定亦體現(xiàn)，馬光星作為被拆遷戶無產(chǎn)權(quán)證，存在產(chǎn)權(quán)糾紛及補辦手續(xù)的可能，拆遷單位不能對馬星光的合法權(quán)利來源予以確認。
買方在訂約之際，對房屋產(chǎn)權(quán)的交易風(fēng)險應(yīng)屬明知，《買賣合同》中相關(guān)條款的約定對此即有印證。《合同法》第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實上不能履行……馬光星目前僅取得拆遷補償安置協(xié)議項下的債權(quán)，尚未登記取得拆遷安置房的物權(quán)，依法不能辦理買賣過戶手續(xù)，買方要求履行尚不具備可執(zhí)行性。
綜上，高加士、黃秀芹訴請馬光星將訟爭房產(chǎn)過戶登記至高加士、黃秀芹名下，不符合相關(guān)法律規(guī)定，一審法院不予支持。高加士、黃秀芹應(yīng)待訟爭房產(chǎn)登記至馬光星名下后，再依合同主張過戶登記至其名下。
福州中院：賣方已構(gòu)成違約，賣家有義務(wù)配合相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記及過戶手續(xù)
馬光星與高加士、黃秀芹簽訂《買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。馬光星拒不辦理訴爭房產(chǎn)權(quán)證并配合高加士、黃秀芹辦理過戶登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，一審法院駁回高加士、黃秀芹的訴訟請求，適用法律有誤，予以糾正。
鑒于訴爭房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，馬光星應(yīng)當(dāng)依約配合辦理產(chǎn)權(quán)證并將訴爭房過戶至高加士、黃秀芹名下。本案案件受理費、過戶相關(guān)費用由高加士、黃秀芹承擔(dān)。
菜驢律師：
二審法院作出改判的一個重要前提是認可了買方上訴提出的新證據(jù)，即買方提供的1.《證明》；2.報紙“聲明”；3《福州市拆遷房屋審查情況表》等證據(jù)以共同證明訟爭房屋權(quán)屬清晰，系馬光星可以完全處分的財產(chǎn)。福州中院在有相關(guān)材料證明訟爭房屋已經(jīng)可以辦理權(quán)屬登記的前提下，才作出相應(yīng)的判決。
當(dāng)然，福州中院針對訟爭房屋的特殊情況，其判決主文也是比較謹慎的，內(nèi)容為“馬光星于本判決生效之日起十日內(nèi)，依照拆遷安置房辦證和交易過戶政策，協(xié)助辦理訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并配合變更過戶至高加士、黃秀芹名下”，非常少見的加上了“依照拆遷安置房辦證和交易過戶政策”字眼，不知買方后續(xù)辦理權(quán)證過戶順利否。
注：
1、最近一直杠上了房屋相關(guān)改判案例，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)案件也是五花八門，千奇百怪，很有研究空間，很是考驗律師的辦案技巧吶。
2、本案（（2018）閩01民終3073號）由同事上海錦天城（福州）律師事務(wù)所檀嚇俤律師經(jīng)辦，感謝。
