一、住宅轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：包括個人所得稅、增值稅及附加：（1）個人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內(nèi)唯一家庭生活用房的，免征個人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。
2.買方稅：（1）個人購買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優(yōu)惠，契稅為3%。
3.土地增值稅方面，各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。位于東部地區(qū)的福州調(diào)整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
4.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數(shù)。評估價是在實際交易發(fā)生后，由稅務(wù)系統(tǒng)評估得出，無法提前計算。
| 類型 | 調(diào)整前 | 調(diào)整后 |
| 契稅 | 首套：90㎡及以下1%，以上1.5%
二套：90㎡及以下1%，以上2% |
首套：140㎡及以下1%，以上1.5%
二套：140㎡及以下1%，以上2% |
| 增值稅 | 區(qū)分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 | 取消區(qū)分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 |
| 土地增值稅 | 東部2% | 東部1.5%，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征。 |
| 個人所得稅 | 區(qū)分普通住宅及非普通住宅，轉(zhuǎn)讓普通住宅1%，轉(zhuǎn)讓非普通住宅1.5%。 | 取消區(qū)分普通住宅及非普通住宅，征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1%。 |
資料來源：官方數(shù)據(jù)整理，僅針對福州地區(qū)
二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：個人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。
2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。
3.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數(shù)。
三、住宅贈與，贈與及受贈雙方需要繳納哪些稅？
1.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅:（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈方需繳納房屋評估價3%的契稅。
2.非直系親屬之間贈與的，受贈方需繳納20%個人所得稅、3%契稅，贈與方需繳納5%增值稅。
四、直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？
1.贈與收取3%契稅；
2.買賣收取1%-3%契稅（根據(jù)買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權(quán)證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方繳納，住宅免征）。
3.贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產(chǎn)登記費。
五、稅收減免政策中提到產(chǎn)權(quán)滿2年、滿5年，是如何計算？
以個人購買住房以取得的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或契稅完稅證明上注明的時間為始點，以本次上市交易買賣合同時間為終點，來計算。
六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認(rèn)定？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號），2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。已滿兩年的則免繳營業(yè)稅。如何判斷購房是否滿兩年則是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明，若二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即將房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間的進(jìn)行比較，以較早的時間作為購買房屋的時間。營業(yè)稅改為增值稅后繼續(xù)沿用上述政策。若所購房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間均不滿兩年，則應(yīng)繳納增值稅。
七、其他須知
1.納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。
2.對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。
3.2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的可按新發(fā)布公告執(zhí)行。
4.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機(jī)關(guān)新受理清算申報的項目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
信息來源：財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、福州市不動產(chǎn)登記及交易中心、福州稅務(wù)等。
以上內(nèi)容均依據(jù)官方匯總，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)待地方落實。
]]>法院認(rèn)為：案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記為趙某與張某共同所有，雙方簽訂《房產(chǎn)協(xié)議書》將該房屋由二人共同所有約定為張某單獨所有，雖從廣義上講采用的是約定形式，但并不符合我國法律規(guī)定的夫妻財產(chǎn)約定的模式。當(dāng)時雙方并未離婚，這一行為實質(zhì)屬于婚內(nèi)財產(chǎn)贈與性質(zhì)。
根據(jù)民法典婚姻家庭編的解釋一第三十二條規(guī)定及民法典第六百五十八條，雙方簽訂的《房產(chǎn)協(xié)議書》未經(jīng)公證，協(xié)議簽訂后趙某作為贈與人，在房產(chǎn)變更登記前可以撤銷贈與。因案涉房產(chǎn)并未發(fā)生權(quán)屬變更，故趙某要求撤銷其與張某簽訂的《房產(chǎn)協(xié)議書》的請求于法有據(jù)，本院予以支持。
案例二：遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終4011號
法院認(rèn)為：針對李某所主張分割的位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)，因該房系曲某婚前取得所有權(quán)，雖然雙方簽訂的《婚前協(xié)議書》中雙方約定將來可作為夫妻共有財產(chǎn)，但根據(jù)民法典婚姻家庭編的解釋一第三十二條規(guī)定及民法典第六百五十八條的規(guī)定，在本案審理過程中，曲某明確表示撤銷贈與，故此一審法院認(rèn)定案涉房產(chǎn)屬于曲某婚前個人財產(chǎn)。
民法典婚姻家庭編的解釋一第三十二條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。”該規(guī)定明確一方所有的房產(chǎn)贈與另一方或者共有，符合條件下是可以撤銷的。但對于夫妻共有的房產(chǎn)約定歸一方的情形，是否也可以撤銷？司法解釋沒有明確規(guī)定，在上述案例一中法院認(rèn)為是可以撤銷的。
從上述兩個案例的判決書中可以看出，無論是將夫妻婚后共同共有房屋約定為一人所有，或者將一方婚前單獨所有的房屋約定為婚后共同所有，法院認(rèn)為實際行為是贈與，根據(jù)民法典第六百五十八條贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
不動產(chǎn)贈與完成的條件是辦理變更登記，所以上述兩個案例依此作出可以撤銷的判決。不過實踐中也有些法院認(rèn)為該種情形不屬于民法典婚姻家庭編的司法解釋一第三十二條規(guī)定的情形，故不支持撤銷。畢竟民法典第一千零六十五條規(guī)定了男女雙方可以對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的歸屬作出書面約定。
律師解讀一.婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的撤銷有無時間限制？
《中華人民共和國民法典》第六百五十八條規(guī)定“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。經(jīng)過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不適用前款規(guī)定。”該規(guī)定是夫妻房產(chǎn)贈與合同中的任意撤銷權(quán)，并非法定撤銷權(quán)，不受除斥期間的限制，所以在權(quán)利轉(zhuǎn)移之前都是可以撤銷的。（參考案例：福建省漳州市中級人民法院(2022)閩06民終3560號、遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終4011號）
二.如何防止婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議被撤銷？
如果婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議約定共同共有房產(chǎn)歸一方所有、一方婚前所有房產(chǎn)歸另一方所有、一方婚前所有房產(chǎn)歸雙方所有等具有贈與性質(zhì)的內(nèi)容，建議采取以下三項規(guī)避措施：
鑒于對婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的撤銷系任意的撤銷權(quán)，不屬于法定的撤銷權(quán)，該撤銷權(quán)是可以放棄的。因此起草婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議時，應(yīng)明確贈與一方放棄撤銷權(quán)，協(xié)議簽署后不對該房屋主張任何權(quán)利。
根據(jù)民法典第六百五十八條規(guī)定，經(jīng)過公證的贈與合同，不可以撤銷。所以為避免之后產(chǎn)生爭議，可以就婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議進(jìn)行公證。
根據(jù)民法典第二百零九條及第六百五十八條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變更經(jīng)依法登記后生效，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之后不可以撤銷贈與。
很多人對簽訂財產(chǎn)協(xié)議心存芥蒂，認(rèn)為談錢傷感情！夫妻財產(chǎn)協(xié)議是社會進(jìn)步的產(chǎn)物，請大家理性看待。如果有這么一種方式可以維護(hù)自己的權(quán)益，何樂而不為？不過光有一顆簽訂協(xié)議的心還不行，還需要請專業(yè)人士保證它可以落實執(zhí)行。
相關(guān)法條鏈接：《中華人民共和國民法典》?
第六百五十八條
贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。經(jīng)過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不適用前款規(guī)定。
第二百零九條
第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
第一千零六十五條
男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。
夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有法律約束力。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第三十二條
婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。
作者：雷春波
?民法典上的“放棄繼承”，指的是繼承開始后、遺產(chǎn)分配前，繼承人以書面形式向遺產(chǎn)管理人或其他繼承人作出放棄繼承的表示。原則上來講放棄繼承系單方法律行為，一旦作出一般不允許反悔。那么繼承人以指定特定人繼承其繼承份額時的“放棄繼承權(quán)”行為該如何認(rèn)定其性質(zhì)呢？繼承人可以反悔嗎？
案例導(dǎo)入：
被繼承人李某三與劉某秀系夫妻關(guān)系，二人共育有三個子女分別為李某甲、李某乙、李某丙。2004年劉某秀去世，2014李某三去世，二人去世時法定繼承人只有三個子女。后2019年李某丙去世，生前育有一女李某依。
案涉房屋系李某三所有，該房屋系被繼承人李某三與劉某秀的遺產(chǎn)。2019年1月，李某甲、李某乙與李某丙共同簽訂《暫時放棄繼承協(xié)議書》約定：“李某甲與李某乙暫時放棄繼承案涉房屋繼承權(quán)，直至李某依結(jié)婚后，此協(xié)議自動失去效力。拆遷時房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)登記在李某依名下，且其婚前不得私自賣方，婚后有處置房屋的權(quán)利，他人不得干涉。”
2020年案涉房屋拆遷，李某甲、李某乙向法院起訴請求確認(rèn)李某甲、李某乙、李某依三人平均享有繼承權(quán)。并表示簽署《暫時放棄繼承協(xié)議書》僅是為了安撫重病的李某丙，并沒有放棄繼承權(quán)的意思表示。
法院觀點：
本案爭議焦點系《暫時放棄繼承協(xié)議書》效力如何認(rèn)定？及能否認(rèn)定李某甲、李某乙放棄繼承權(quán)。
本案案涉房屋系被繼承人李某三與劉某秀的遺產(chǎn)，二繼承人生前均未留有遺產(chǎn)，故遺產(chǎn)按照法定繼承辦理，二人去世時均只有三子女系法定繼承人，由于遺產(chǎn)分割前李某丙去世，故對于其應(yīng)繼承的父母遺產(chǎn)份額由其女兒李某依轉(zhuǎn)繼承。
在二被繼承人去世后遺產(chǎn)分割前，三子女簽訂《暫時放棄繼承協(xié)議書》，約定：“李某甲、李某乙暫時放棄案涉房屋的繼承權(quán)，直至李某依結(jié)婚后，協(xié)議失效。”庭審中二原告表示該協(xié)議并非放棄繼承權(quán)的真實意思，并且三人簽訂該協(xié)議書時，李某丙還在世，當(dāng)時二被繼承人的法定繼承人應(yīng)為三子女。根據(jù)法律規(guī)定，法定繼承人之間可以對繼承份額進(jìn)行協(xié)商。當(dāng)時李某依不在第一順位繼承人范圍內(nèi)。盡管二被告在簽訂協(xié)議書時表示放棄繼承，但該協(xié)議書也不能實現(xiàn)訴爭房屋由李某依一人繼承的目的。而是應(yīng)由二被告繼承其份額后再轉(zhuǎn)增給李某依。二原告在庭審中均對該贈與表示反悔。依據(jù)法律規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。案涉房屋仍登記在李某三名下，可以認(rèn)定該協(xié)議中贈與財產(chǎn)的權(quán)利并未轉(zhuǎn)移，故二被告有權(quán)撤銷該贈與協(xié)議。
我們認(rèn)為，放棄繼承行為具有溯及力，繼承權(quán)人放棄繼承后，自繼承開始時就不再是繼承人，被視為從未參與過繼承法律關(guān)系。放棄繼承權(quán)是放棄已取得的繼承人地位，從而放棄對遺產(chǎn)的權(quán)利，故放棄繼承人無權(quán)將自己未取得的財產(chǎn)指定由特定繼承人取得。上述案例中的《暫時放棄繼承協(xié)議書》可認(rèn)定為贈與協(xié)議。繼承人附加的條件即指定特定人繼承其應(yīng)繼承份額，應(yīng)視為繼承人在接受繼承以后對繼承份額所作的處分。繼承人有處分自己繼承份額的權(quán)利，但它不是放棄繼承，而是一種贈與承諾。
鄭淑瓊
2024年5月27日
]]>簽承諾書約定居住權(quán)老人將房產(chǎn)贈與女兒