法院：居間人營(yíng)利方式主要是收取傭金或報(bào)酬 不得賺取差價(jià)

? ? 本報(bào)訊??一房屋中介機(jī)構(gòu)和賣家約定房屋出售價(jià)格為122萬(wàn)元，簽訂合同時(shí)將交易價(jià)格寫作126萬(wàn)元，額外的4萬(wàn)元用于給受讓方繳納稅費(fèi)、代辦貸款費(fèi)及中介費(fèi)用。事后，賣家得知房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)仍由受讓方承擔(dān)。交易雙方與中介機(jī)構(gòu)交涉無(wú)果后，解除了房屋買賣合同。中介機(jī)構(gòu)遂要求賣方支付中介費(fèi)并承擔(dān)違約金。近日，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院駁回了中介機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求。

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今年2月，沈某委托嘉興一房屋中介機(jī)構(gòu)出售自己的一套房產(chǎn)，確定出售價(jià)格為122萬(wàn)元。中介機(jī)構(gòu)找到買家后告知沈某因受讓方年邁體弱且系其員工家屬而不便于直接向其收取稅費(fèi)、代辦貸款費(fèi)用及中介費(fèi)用，因此在簽訂合同時(shí)將交易價(jià)寫作126萬(wàn)元，沈某在收到4萬(wàn)元額外費(fèi)用后交中介機(jī)構(gòu)，用于為受讓方繳納上述費(fèi)用。

3月6日，中介機(jī)構(gòu)、沈某與受讓方皇某簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定沈某將房產(chǎn)以126萬(wàn)元的價(jià)格出售給皇某。合同約定定金為3萬(wàn)元，受讓方當(dāng)日交付定金。合同還約定，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)均由受讓方承擔(dān)，中介費(fèi)為房?jī)r(jià)的1.5%計(jì)1.89萬(wàn)元，買賣雙方任何一方違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介費(fèi)。

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但事后，沈某與皇某交流后得知，皇某與中介機(jī)構(gòu)員工并無(wú)親屬關(guān)系，其真實(shí)的買受價(jià)就是126萬(wàn)元，并需承擔(dān)中介費(fèi)及過(guò)戶相關(guān)的所有稅費(fèi)。雙方去找中介機(jī)構(gòu)交涉，但無(wú)果。3月28日，沈某與皇某簽訂協(xié)議書(shū)一份，約定雙方同意解除3月6日簽訂的房屋買賣合同，沈某退還定金3萬(wàn)元并補(bǔ)償增值差價(jià)3萬(wàn)元，雙方關(guān)于此房屋買賣的所有事宜全部結(jié)清。

此后，中介機(jī)構(gòu)將沈某起訴至南湖區(qū)人民法院，要求支付中介費(fèi)3.78萬(wàn)元并承擔(dān)違約金6萬(wàn)元。

在案件審理過(guò)程中，皇某作為證人當(dāng)庭表示其因改善住房需求，想購(gòu)買房屋，當(dāng)時(shí)中介報(bào)價(jià)125萬(wàn)元。其看過(guò)房子后有購(gòu)買意向，表示想與房東見(jiàn)面，但中介說(shuō)房東是外地老板，不方便見(jiàn)面。第二天又告訴其因?yàn)橐ネ獾匕菰L賣家需要很多費(fèi)用故房?jī)r(jià)漲到126萬(wàn)元，皇某表示接受。

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法院審理后認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中向交易雙方隱瞞對(duì)方的真實(shí)報(bào)價(jià)，造成雙方信息不透明，并將受讓方正常的126萬(wàn)元買受價(jià)中的4萬(wàn)元對(duì)出賣人謊稱為用作受讓方交納稅費(fèi)、代辦貸款及支付中介費(fèi)的額外費(fèi)用，在此基礎(chǔ)上簽訂了總價(jià)為126萬(wàn)元的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并于次日簽訂承諾書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議，使沈某同意支付4萬(wàn)元差價(jià)。鑒于雙方并未約定房屋售價(jià)在122萬(wàn)元以上的利益歸中介享有，沈某在受欺騙的前提下同意支付4萬(wàn)元并非真實(shí)意思表示，中介機(jī)構(gòu)以此賺取差價(jià)的行為違反相關(guān)禁止性規(guī)定，雙方簽訂的承諾書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。

買賣雙方在此情況下協(xié)議解除合同，應(yīng)視為交易雙方對(duì)自身權(quán)利的正當(dāng)處分，并無(wú)不當(dāng)，中介對(duì)合同的解除負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)，要求承擔(dān)中介費(fèi)和違約責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

最終，法院駁回了中介機(jī)構(gòu)的訴請(qǐng)。（金??娜）

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■法官說(shuō)法■

這是一起居間合同糾紛。根據(jù)合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同；居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。我國(guó)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。

本案中，作為中介機(jī)構(gòu)的原告，其法律地位屬于居間人，負(fù)有就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，營(yíng)利方式主要是收取傭金或報(bào)酬，不得賺取差價(jià)。而事實(shí)上，本案中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中向交易雙方隱瞞對(duì)方的真實(shí)報(bào)價(jià)，造成雙方信息不透明，才促成合同成立，顯然該中介機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

該案承辦法官葉利霞表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)為買賣雙方的利益考慮，向交易雙方提供遵循公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則的合同文本，并有義務(wù)提醒雙方注意和說(shuō)明，而不應(yīng)該被利益引誘，使當(dāng)事人合法權(quán)益受到損害。

關(guān)鍵詞：合同解除 ?合同結(jié)算條款 合同條款效力

裁判主旨：合同的權(quán)利義務(wù)終止后，合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力不受影響，即在各方均未就合同解除后的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致的情況下，仍然應(yīng)當(dāng)適用原合同中的結(jié)算和清理?xiàng)l款。

案情簡(jiǎn)介：

2013年10月8日，林炳文、石惠珍、林俊昕（原名林心曠）與王萍簽訂《房屋買賣合同》，林炳文等將其共同共有的位于福州市倉(cāng)山區(qū)建新鎮(zhèn)花溪南路28號(hào)橘園洲C地塊F－7#樓104復(fù)式單元轉(zhuǎn)讓予王萍；《房屋買賣合同》第十一條第（二）項(xiàng)明確約定“乙方（即王萍）應(yīng)在本合同簽訂當(dāng)日支付購(gòu)房保證金人民幣壹拾壹萬(wàn)伍仟元整（小寫115000），購(gòu)房保證金應(yīng)存入交易服務(wù)人指定賬戶，由交易服務(wù)人無(wú)息代管。”同日，林炳文等、王萍與金誠(chéng)豐公司簽訂了《交易服務(wù)合同》，合同第三條第（二）項(xiàng)約定“乙方（王萍）違反《房屋買賣合同》導(dǎo)致甲方（即林炳文等）解除該合同的，乙方無(wú)權(quán)要求丙方（即金誠(chéng)豐公司）退還購(gòu)房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協(xié)商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關(guān)裁決并執(zhí)行完畢后，乙方有權(quán)要求丙方退還購(gòu)房保證金”。合同簽訂后，因王萍未履行合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓交易失敗。

2014年8月13日，林炳文等、福州市倉(cāng)山區(qū)中天麥田房產(chǎn)中介所、金誠(chéng)豐公司簽訂《具結(jié)書(shū)》，約定林炳文等于2014年8月4日解除與王萍之間的《房屋買賣合同》、《交易服務(wù)合同》，丙方（即金誠(chéng)豐公司）向甲方（即林炳文等）退還前述房屋的相關(guān)權(quán)屬證材料并收回相應(yīng)收證收據(jù)，林炳文等亦不必支付居間服務(wù)費(fèi)，三方之間的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任。

林炳文等于2014年12月22日，向福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院起訴王萍。2014年12月28日，林炳文等函告金誠(chéng)豐公司，請(qǐng)求金誠(chéng)豐公司為了保障將來(lái)判決內(nèi)容得以順利實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)依約保管王萍的購(gòu)房保證金。2015年6月，一審法院（2015）倉(cāng)民初字第63號(hào)《民事判決書(shū)》判決王萍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，該判決書(shū)于2015年7月2日發(fā)生法律效力。同年9月15日，林炳文等向一審法院提請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。同年11月24日，林炳文等方致函金誠(chéng)豐公司，請(qǐng)求金誠(chéng)豐公司將代管的王萍購(gòu)房保證金115000元向林炳文等方交付或向貴院提存，或向林炳文等說(shuō)明交付程序與相關(guān)情況。金誠(chéng)豐公司回函稱“2014年12月23日，應(yīng)買方（即王萍）要求我司已將買方已付購(gòu)房保證金人民幣壹拾壹萬(wàn)伍仟元整，退還買方”。

林炳文等訴至法院要求被告福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司對(duì)王萍應(yīng)予支付的465000元違約金，在115000元購(gòu)房保證金金額范圍內(nèi)，承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

法院觀點(diǎn)：

? ? ? ?倉(cāng)山法院：雙方于2013年10月8日簽訂的《交易服務(wù)合同》系各方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)當(dāng)按約履行。《交易服務(wù)合同》約定，“乙方（王萍）違反《房屋買賣合同》導(dǎo)致甲方（即林炳文等）解除該合同的，乙方無(wú)權(quán)要求丙方（即金誠(chéng)豐公司）退還購(gòu)房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協(xié)商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關(guān)裁決并執(zhí)行完畢后，乙方有權(quán)要求丙方退還購(gòu)房保證金”。因王萍違約，導(dǎo)致房屋買賣交易解除，此時(shí)丙方（即金誠(chéng)豐公司）負(fù)有保管購(gòu)房保證金的義務(wù)，不應(yīng)向王萍退還購(gòu)房保證金。林炳文等要求金誠(chéng)豐公司向其返還購(gòu)房保證金115000元，符合合同約定，一審法院予以支持。金誠(chéng)豐公司抗辯根據(jù)雙方2014年8月13日簽訂的《具結(jié)書(shū)》之約定，交易各方權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十八條之規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。本案中，《交易服務(wù)合同》雖解除，但金誠(chéng)豐公司仍負(fù)有保管、返還購(gòu)房保證金的后合同義務(wù)，且《具結(jié)書(shū)》中并未免除金誠(chéng)豐公司的此項(xiàng)義務(wù)，故一審法院對(duì)金誠(chéng)豐公司抗辯不予以采納。金誠(chéng)豐公司抗辯其已于2014年12月23日將115000元購(gòu)房保證金退還王萍，但未提供相關(guān)證據(jù)證明其事實(shí)主張，一審法院不予認(rèn)可。金誠(chéng)豐公司抗辯《交易服務(wù)合同》中林炳文等未支付對(duì)價(jià)、林炳文等已就王萍違約的相關(guān)款項(xiàng)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等，但上述抗辯均不能免除金誠(chéng)豐公司應(yīng)盡義務(wù)，亦不得對(duì)抗林炳文等主張，一審法院不予采納。故一審判決：被告福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司于本判決生效之日起十日向林炳文、石惠珍、林俊昕返還購(gòu)房保證金115000元。

? ? ? ?福州中院：本院另查明，金誠(chéng)豐公司于2014年12月23日應(yīng)王萍要求將購(gòu)房保證金11.5萬(wàn)元退還王萍。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案的案由。林炳文等據(jù)以主張金誠(chéng)豐公司在11.5萬(wàn)元購(gòu)房保證金范圍內(nèi)承擔(dān)連帶返還責(zé)任的依據(jù)是金誠(chéng)豐公司違反合同約定，擅自將上述購(gòu)房保證金退還王萍。林炳文等的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于其與金誠(chéng)豐公司之間存在交易服務(wù)合同關(guān)系，以及金誠(chéng)豐公司違反交易服務(wù)合同約定的事實(shí)，故本案案由應(yīng)當(dāng)定為服務(wù)合同糾紛。原審將案由確定為房屋買賣合同糾紛不當(dāng)，本院予以糾正。

關(guān)于本案《具結(jié)書(shū)》法律效力的問(wèn)題。首先，形式上，《交易服務(wù)合同》系林炳文等與王萍以及金誠(chéng)豐公司共同簽訂的，而《具結(jié)書(shū)》中僅為林炳文等與金誠(chéng)豐公司以及福州市倉(cāng)山區(qū)中天麥田房產(chǎn)中介所（以下簡(jiǎn)稱“麥田中介所”）訂立，王萍并未簽訂該《具結(jié)書(shū)》，故不能僅以該《具結(jié)書(shū)》作為《交易服務(wù)合同》解除后確定各方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)；其次，內(nèi)容上，該《具結(jié)書(shū)》訂立的目的在于確定金誠(chéng)豐公司向林炳文等退還收取的相關(guān)材料，“麥田中介所”不再向林炳文等主張居間服務(wù)費(fèi)，訂立的目的不在于免除金誠(chéng)豐公司保管購(gòu)房保證金的義務(wù)；第三，根據(jù)《合同法》第九十八條的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止后，合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力不受影響，即不會(huì)因當(dāng)事人的事后約定而影響其效力。在各方均未就合同后的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致的情況下，本案仍然應(yīng)當(dāng)適用原合同中的結(jié)算和清理?xiàng)l款。故，金誠(chéng)豐公司主張因其與林炳文等簽訂《具結(jié)書(shū)》而免除其繼續(xù)保管購(gòu)房保證金的義務(wù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院對(duì)于金誠(chéng)豐公司在《交易服務(wù)合同》后仍負(fù)有保管、返還保證金的義務(wù)，于法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于金誠(chéng)豐公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任問(wèn)題。金誠(chéng)豐公司主張一審法院存在判非所訴的情況，本院注意到，林炳文等一審訴請(qǐng)金誠(chéng)豐公司對(duì)王萍應(yīng)予支付的465000元違約金，在115000元購(gòu)房保證金金額范圍內(nèi)，承擔(dān)連帶支付責(zé)任。而一審法院判決金誠(chéng)豐公司向林炳文等返還購(gòu)房保證金115000元。因金誠(chéng)豐公司因其自身的違約行為需要對(duì)王萍所負(fù)債務(wù)中的115000元承擔(dān)責(zé)任，金誠(chéng)豐承擔(dān)上述責(zé)任后，王萍對(duì)林炳文的債務(wù)在115000元范圍內(nèi)消滅，而金誠(chéng)豐公司獲得向王萍主張?jiān)?15000元的權(quán)利。以上責(zé)任的承擔(dān)方式，符合連帶責(zé)任的性質(zhì)。一審法院僅判決金誠(chéng)豐向林炳文等返還115000元，即可能導(dǎo)致林炳文重復(fù)受償，也限制了金誠(chéng)豐公司對(duì)王萍追索的權(quán)利，突破當(dāng)事人的訴請(qǐng)，亦有失公允。上訴人金誠(chéng)豐公司的該上訴請(qǐng)求，本院予以支持。判決如下：一、撤銷福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院（2016）閩0104民初字第729號(hào)民事判決；二、上訴人福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司對(duì)王萍應(yīng)予支付的465000元違約金，在115000元購(gòu)房保證金金額范圍內(nèi)，對(duì)被上訴人林炳文、石惠珍、林俊昕承擔(dān)連帶支付責(zé)任；三、駁回上訴人福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司的其他上訴請(qǐng)求。

福州房產(chǎn)律師評(píng)析：

在福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司提供的格式合同《交易服務(wù)合同》中，約定，“乙方違反《房屋買賣合同》導(dǎo)致甲方解除該合同的，乙方無(wú)權(quán)要求丙方（即金誠(chéng)豐公司）退還購(gòu)房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協(xié)商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關(guān)裁決并執(zhí)行完畢后，乙方有權(quán)要求丙方退還購(gòu)房保證金”。這就是典型的合同結(jié)算條款。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十八條明確規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。所以如果三方?jīng)]有就此事項(xiàng)另行達(dá)成其它約定，丙方（即金誠(chéng)豐公司）無(wú)權(quán)自行退還購(gòu)房保證金，否則應(yīng)在該購(gòu)房保證金金額范圍內(nèi)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

案例索引：福州市中級(jí)人民法院（2016）閩01民終3321號(hào)“福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司與林炳文、石惠珍、林俊昕服務(wù)合同糾紛二審民事判決書(shū)”，見(jiàn)《福建金誠(chéng)豐擔(dān)保有限公司與林炳文、石惠珍、林俊昕服務(wù)合同糾紛二審民事判決書(shū)》（審判長(zhǎng)李瑞欽,審判員潘箏,代理審判員劉啟鳴），載 《無(wú)訟案例》（20160920）。