與常規房產爭議不同的是，本案親戚稱房子是買來的，房產證也變更過戶了，但法院審查后依法否定了買賣關系。那么在親戚有房產證的情況下就能認定他是房屋所有權人嗎？

法院認為，因不存在真實房屋交易，故房屋過戶登記不能產生物權變動效力。別以為手里有本房產證就萬事大吉了！不動產權證書只具有初步證明效力，不能直接決定實體所有權，即使辦理過戶登記也并不等于取得房屋所有權。不動產權屬與不動產取得原因相關，本案親戚稱自己是通過交易取得房屋，那么就需要對出賣人是否有權處分、合同是否有效及房產是否過戶三個條件進行審查。

案涉房屋為夫妻共同購買，只是登記在女方名下，顯然該房屬于夫妻共同財產。女方未經男方同意將房屋過戶給親戚，屬于無權處分。出賣人為無權處分的情形下，若買受人屬于善意取得，仍可獲得房屋所有權。但本案買受人為女方親戚，且雙方不存在有效合同，故不構成善意取得。本案只滿足辦理了過戶登記這一條件，親戚無法就此取得房屋所有權，也就無權憑房產證要求男方搬離并返還房屋。

看完這個案子，蔡律師覺得女方和親戚的手段實在是拙劣。他們以為偷偷去過個戶，房產證上換個名就能把別人的共同財產占為己有了？法律對于物權變動的規則其實很明晰了，他們對外稱是房屋買賣，卻連個像樣的紙質合同都不愿意做，以為光靠個證就能瞞天過海。甚至還敢直接向法院起訴，卻又無法提供任何證據，連“誰主張誰舉證”這么基本的規則都不明白么？實際現在房產變更登記的法律意義已經在逐漸淡化了，今年施行的《婚姻家庭編司法解釋二》第五條也規定了無論房屋是否過戶，夫妻雙方都可以主張房屋所有權，我們先前也討論過不少相關案例。

但凡女方和親戚在動歪腦筋之前，花幾分鐘咨詢一下律師，哪怕自己上網搜索一下相關法規或案例，都不至于鬧出這種笑話。在婚姻財產問題上耍小聰明、搞惡意轉移，最終只能是搬起石頭砸自己的腳。

案情簡介；

李強與楊梅曾系夫妻關系，二人于2003年登記結婚，于2024年離婚。陳志系楊梅的親戚。

案涉房屋系楊梅與李強婚后購買，登記在楊梅名下。2023年3月，李強與楊梅感情不和分居鬧離婚，在二人婚姻關系存續期間，楊梅將案涉房屋過戶至陳志名下。

李強至今一直居住在案涉房屋。陳志持不動產權證書以房屋所有權人名義起訴至法院，要求李強搬離并返還案涉房屋，排除妨礙。

法院觀點：

陳志是否有權請求返還房屋關鍵在于其是否為案涉房屋實際所有權人。

陳志主張在楊梅處買受案涉房屋，其僅提交不動產權屬證書，本案需審查陳志與楊梅之間買賣關系存在與否。陳志主張50萬元價格購買案涉房屋，其明確表示無法提供買賣合同，陳述50萬元房款支付17萬元現金，其余房款由債務抵頂。在法院詢問17萬元現金支付地點、款項來源，抵頂房款債務由來，陳志均無法作出合理解釋。

陳志無法提交購房合同、款項支付無法作出合理解釋，與正常房屋買賣交易不符。加之陳志與楊梅之間存在親屬關系，楊梅向陳志過戶房屋時處于楊梅與李強分居鬧離婚期間，法院認定陳志與楊梅之間房屋交易不真實。因二人之間不存在真實房屋交易，房屋過戶登記不能產生物權變動效力，陳志無法取得案涉房屋所有權。因陳志非案涉房屋實際所有權人，其無權要求李強騰退并返還案涉房屋。

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案例索引：山東高法2025年3月18日公眾號案例

徐州市泉山區某小區因建設較早，沒有配套地下停車場，周邊設施又有醫院及大型商場，人流量密集，業主停車一直是個難題。小區業主除了道路兩側外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費停車場可以停車。2021年中旬，小區選舉出新一屆業主委員會，業委會在查看小區宗地圖時，發現北邊的收費停車場并非全部為社會公共土地，有大約500㎡的土地在小區規劃紅線內，其使用權屬于全體業主共有。而通過管理部門得知，該停車場備案單位為出售該小區的某房地產開發公司，該公司授權給小區物業公司經營使用。自2018年起，小區物業公司一直在未經業委會合法授權的情況下收取停車場費用，此舉嚴重侵害了全體業主的權益。

物業公司與房地產開發公司聲稱，該停車場是政府代征代建項目，規劃用途為社會公共停車場，按照城市分類與建設用地標準規范分類中屬于道路廣場用地，不屬于居民用地，并非小區全體業主共有。小區業主認為，根據當年有關部門做出的國有土地使用權分割轉讓許可可知，小區宗地范圍內土地被所有業主全部分攤，停車場中處于小區宗地內的土地使用權歸全體業主所有，房地產開發公司與物業公司不應占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護小區全體業主的合法權益，小區業主委員會代表小區全體業主訴至泉山區法院，請求判令物業公司與房地產開發公司返還小區北側停車場地塊中使用權屬于全體業主的部分。

為查明案涉土地的使用權屬及規劃用途情況，法院向徐州市自然資源和規劃局發函進行問詢，得知該小區業主已辦理了分割登記，由于未對宗地范圍內建筑物進行分宗，故整個宗地面積全部分攤到戶。因為宗地范圍內土地已全部分攤，原房地產開發公司土地證無剩余、無返證。

根據《中華人民共和國民法典》第三百五十七條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此土地使用權分割轉讓后小區宗地圖范圍內的土地使用權歸全體業主共有。房地產開發公司未經小區全體業主同意，將包括小區宗地圖范圍內的土地授權給物業公司作為經營性停車場使用，屬于無權處分，侵害了小區全體業主的利益。

針對房地產開發公司對于案涉停車場系政府代征代建項目、系公共用地的主張，法院認為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權證》中載明的“地類（用途）：住宅用地，商業用地”相違背，故不予支持。

小區業主委員會作為小區業主大會的辦事機構，經小區業主大會授權后有權代表全體業主行使權利，維護全體業主的共同利益。故小區業主委員會要求兩公司返還小區北側停車場中使用權歸全體業主的、屬于小區宗地圖內的土地，符合法律規定，法院予以支持。

法院遂判決某房地產開發公司、某物業公司十日內將占用的停車場內屬于小區宗地圖范圍內的土地返還給小區全體業主。

被告不服提出上訴。徐州市中級人民法院維持了原判。

2014年2月4日，周某實地查看盛某的一套拆遷安置房屋后，雙方訂立房屋買賣協議，約定：盛某將安置房轉讓給周某，房屋面積為90㎡，房屋總售價48萬元，一次性付款。簽約當日，周某支付全部購房款，盛某將案涉房屋交付周某。

2021年8月12日，該套安置房符合初始登記條件，盛某卻將產權登記在自己名下不告知周某，也一直未通知周某辦理過戶登記。2023年7月，盛某與某銀行簽訂《個人循環授信額度合同》，授信額度40萬元，同時將該房屋抵押登記在銀行名下。

2024年2月，周某得知同小區住戶早已辦完產權證，遂聯系盛某讓其配合辦理過戶手續。此時，盛某卻提出房屋的面積超過90㎡，要求周某按市場價補齊差價后再談辦證的事。

周某將盛某及某銀行訴至包河區法院，請求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權，辦理抵押登記注銷手續，并協助將房屋產權變更至周某名下；同時請求判令盛某支付違約金10萬元。

盛某收到訴訟材料后，立即向法院提起了反訴，認為自己轉讓的房屋是90㎡，但現有產權登記后顯示房屋建筑面積為104㎡，應由周某補齊差價款，請求判令由周某再支付購房款11萬余元及資金占用利息，并承擔違約金5萬元。

法庭審理后認為，訂立合同時，房屋基本情況業已固定，雙方是在對現售房屋實地勘察后約定按套計價為48萬元，一次性付款，符合現房交易的慣常做法。雙方并未約定計價方式為按照面積大小計價，亦未約定按照房屋登記的建筑面積進行計價或補差價，且盛某亦未提供證據證明其因房屋登記的建筑面積超過90㎡，而向拆遷安置部門支付了面積差價。盛某現在卻以房屋登記面積與交易時約定的安置面積不符要求補償差價，沒有事實和法律依據。某銀行作為長期從事借貸等金融活動的企業，僅僅審查了房屋所有權屬的登記情況，卻未進入抵押房屋現場查看，以核實房屋的實際居住狀況，對今后抵押權實現的可行性也未作合理的分析判斷就貿然辦理抵押貸款，存在重大過失，抵押合同不能對抗已經依據協議約定付清全部房款且合法占有、實際使用房屋的買受人周某，對已辦理登記的抵押權不予法律保護。銀行應當協助盛某注銷抵押登記，并將涉案房屋登記至真實權利人周某名下。盛某作為售房人在明知已經和周某簽訂房屋買賣協議的情況下，非但不按約定履行合同義務，配合辦理過戶手續，還將案涉房屋辦理抵押，明顯有違誠實信用原則，應當承擔相應的違約責任。

一審法院判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設定的抵押權登記，盛某在抵押登記注銷后，協助周某辦理房屋產權轉移登記，同時向周某支付違約金5萬元。對于盛某的反訴請求，法院予以全部駁回。

盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

來源：人民法院報

離婚協議贈與子女財產能否撤銷的問題，《婚姻家庭編司法解釋二》第二十二條已經明確規定不得任意撤銷。但本條規定并未賦予子女請求權。此類條款本質上是第三人利益合同，適用的是《民法典》第五百二十二條規定“當事人約定由債務人向第三人履行債務，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，應當向債權人承擔違約責任。法律規定或者當事人約定第三人可以直接請求債務人向其履行債務，第三人未在合理期限內明確拒絕，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，第三人可以請求債務人承擔違約責任；債務人對債權人的抗辯，可以向第三人主張。”在雙方沒有明確約定第三人有獨立請求權的情況下，第三人并不具有獨立的訴權。

在民法典生效前，為避免風險在此類案件中一般律師都會建議另一方與子女共同提起訴訟。但本案女方并沒有配合兒子提起訴訟，或許案情之外還存在其他隱情。

值得一提的是，本案男方在抗辯時并沒有否定兒子的訴訟主體資格，僅是以贈與合同未成立以及售房是用于治療癌癥，系兒子對其贍養義務與扶助義務的實際履行，并未對其造成經濟損失等理由進行抗辯。事實上，如果男方售房的真實目的確實是用于治療癌癥，完全可以考慮以《民法典》第六百六十六條“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。”窮困抗辯權進行抗辯。但由于本案主體就存在問題，法院自然也就沒有對此進行審查。

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案情簡介：

原、被告系父子關系，被告系原告父親。被告與原告母親在婚姻存續期間，被告作為買受人于2009年12月8日購得位于煙臺龍口市某小區商品房一套，房屋總價值為199731元，繳納首付款40731元，余款159000元由銀行貸款。2014年9月11日，被告與原告母親在人民法院調解離婚，離婚協議約定：雙方婚姻存續期間所購買的位于煙臺龍口市某小區商品房一套，歸其婚生子即本案原告所有，該房屋剩余貸款由被告負責償還。因房屋有貸款，一直未予辦理過戶登記。2020年6月3日至2024年9月13日，被告因患多種疾病多次住院治療。2022年7月份，被告將案涉房屋以98000元的價格出賣給案外人王某。現原告主張因被告在未征得其同意的情況下將案涉房屋出售，要求返還售房款98000元。

法院觀點：

法院經審理認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）》第二十條規定：“離婚協議約定將部分或者全部夫妻共同財產給予子女，離婚后，一方在財產權利轉移之前請求撤銷該約定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。一方不履行前款離婚協議約定的義務，另一方請求其承擔繼續履行或者因無法履行而賠償損失等民事責任的，人民法院依法予以支持。雙方在離婚協議中明確約定子女可以就本條第一款中的相關財產直接主張權利，一方不履行離婚協議約定的義務，子女請求參照適用民法典第五百二十二條第二款規定，由該方承擔繼續履行或者因無法履行而賠償損失等民事責任的，人民法院依法予以支持。”本案中，被告與原告母親在離婚協議中約定將案涉房屋贈與原告，因房屋存在貸款而未辦理過戶登記。被告未征得原告母親的同意而擅自出售房屋，屬于單方違約行為，應承擔違約責任，原告母親可作為訴訟主體要求被告承擔財產損害賠償責任。

《中華人民共和國民法典》第五百二十二條第二款規定：“法律規定或者當事人約定第三人可以直接請求債務人向其履行債務，第三人未在合理期限內明確拒絕，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，第三人可以請求債務人承擔違約責任；債務人對債權人的抗辯，可以向第三人主張。”本案中，被告與原告母親并未在離婚協議中約定其子即本案原告可以就案涉房屋直接主張權利，亦無相關法律規定，因此原告作為受益第三人，無權就案涉房屋財產損害賠償提起訴訟，即原告在本案中不具備主體資格，故裁定駁回原告的起訴。

原告不服本裁定，提起上訴，二審裁定：駁回上訴，維持原裁定。

索引案例：山東高法公眾號?《離婚協議中約定將夫妻共有房屋贈與子女后一方擅自處分的，子女是否有權就案涉房屋財產損害賠償提起訴訟？》

這個問題需要區分為兩種情況，一種是售房款可以完全覆蓋售房款，無需使用夫妻共同財產出資。根據《民法典》1063條之規定，一方的婚前財產為夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系而轉化。該方在婚后賣出該房產的所得款項，實際仍然屬于其個人財產，只是婚前個人財產的形態發生了自然轉化。據此，用該筆款項購置新房產并登記在個人名下的，仍然屬于該方的個人財產，屬于一種以房換房的行為。對于這一問題，實踐中基本沒有爭議。

但一定要注意，要避免財產發生混同。如果財產混同，法院就很有可能認定為是夫妻共同財產。

如（2020）川0192民初1536號民事判決書，法院認為：登記于高某名下位于成都市龍泉驛區，高某主張購房款來源于婚前個人房屋售賣款，該商鋪系其婚前財產轉化而來。高某陳述其在婚前個人所有的沈陽市10-3號住宅于2007年11月15日以60萬元的價格賣給案外人杜波，其陳述出資購買案涉商鋪時間為2010年10月8日，相隔時間三年之久，且售房款系種類物并非特定物，高某主張出資款等同于婚前個人房屋售賣款，證據不足，不能成立。根據我國物權法的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。該商鋪產權登記時間為2012年11月1日，高某與韓英于××××年××月××日登記結婚，在夫妻關系存續期間高某出資購房應視為夫妻共同財產，由高某、韓英共同共有。

通常來說，有以下幾種方式明晰財產性質。一、單獨開立賬戶存放售房款項，避免該筆款項與夫妻共同財產發生混同。二、簽訂夫妻婚內財產協議，對財產性質進行約定和區分。三、留存出售個人婚前房產到購買婚后房產這一過程所涉及的所有憑證，以證明購買新房產的款項全部來源于售賣婚前個人房產所得。當然，不可能兩套房產的價格正好完全相同，若有添補的價款，還需證明所添款項也源于個人財產。

第二種情況則是售房款無法覆蓋購房款，需要另行籌措資金。此時就需要區分資金的來源，如果籌措的資金仍然是來源于個人財產，那實際上是與第一種情況一樣，該房產仍然是個人財產。

但如果存在使用夫妻共同財產出資的情況，情況就會相對復雜，有部分法院認為該房產系婚后雙方共同出資購買，會將房產直接作為夫妻共同財產分割，只是會結合購房款來源、婚姻存續時間等因素綜合判定雙方所得份額，但在分割時并不會將一方使用個人財產的出資款單獨列為其個人份額進行分割。

也有一部分法院觀點認為一方使用個人財產的出資款應當單獨作為個人份額進行分割，需要將夫妻共同出資部分和個人出資部分進行區分。

例如人民法院案例庫入庫案例楊某乙訴楊某甲離婚后財產糾紛案【編號2023-16-2-015-001】法院認為：根據本案收錄的證據，可以認定購買涉案房屋的購房款中有200000元系楊某甲處分個人婚前財產支付的事實。一方婚后用個人財產購買房屋部分，離婚時該部分財產應認定為個人財產，其自然增值也屬于個人。一審判決考慮本案的實際情況，將該房屋判歸楊某甲所有，由楊某甲在扣除其個人財產200000元占購房款的比例以及對應的增值部分后補償楊某乙一半價款的判決結果正確。二審判決在未對楊某甲以個人財產支付購房款的事實進行查明的情況下，即徑行改判屬事實認定不清，適用法律不當，檢察機關的抗訴意見成立。

總的來說，無論是哪種情況，賣房一方要想最大程度保障自己的權益，要細致留存好所有相關憑證，確保所有的錢都是由自己經手，并且沒有和任何夫妻共同財產發生混同。最好是單獨設立一個沒有任何存款的賬戶用來收取售房款和出資購房款。當然，要想避免產生爭議，最簡要的方式還是簽訂婚內財產協議，白紙黑字明晰。

對于給予方而言，公證的關鍵意義在于揭示風險與法律后果。盡管離婚后給予方有可能在特定條件下拿回房產份額，但仍可能需要對受贈方進行補償，無法實現無成本的撤銷。若財產約定經過公證，公證員會事先全面告知給予方可能面臨的潛在風險，促使其做出理性慎重的決策，從而避免因輕率處分財產而遭受損失。

對于受贈方來說，公證的意義除了明確房產在約定后仍有可能被重新分割的風險，使其形成合理預期外，還能夠固定雙方的真實意思表示，這種確認可以增強法院對受贈方請求的認可度。若財產約定經過公證且能提供婚后綜合貢獻程度作為事實支撐，協議被調整的可能性會降低，進而提高受贈方獲得房產或合理補償的可能性。

根據《民事訴訟法》第69條的規定，經公證的民事法律行為、事實和文書，應當作為認定事實的依據，除非有相反證據足以推翻。這一規定明確了經過公證的財產約定更具法律有效性。為了進一步提升公證的作用，男女雙方在制定財產約定時，可以加入一些明確的條款。

首先，明確給予目的及性質。將房產給予的具體原因，如基于婚姻關系存續、情感因素、家庭貢獻補償或未來生活保障等，清晰地寫入協議。該項條款不僅能避免未來因目的模糊而產生爭議，還能確保雙方對給予行為有清晰一致的理解，若產生法律糾紛時也能為法院提供具體依據。

其次，預設補償情形與標準。例如約定若婚姻關系存續時間較短，則解除時給予方有權收回房產份額；若婚姻關系存續時間較長，給予方想全額收回房產時，需給付另一方房價百分之幾十的補償金；婚姻關系存續滿一定期限，房產歸雙方共有等。這些條款能夠增強結果的可預期性，保障雙方在特定情況下的權益，減少因補償問題產生的糾紛。

最后，明確婚姻存續時間與婚后貢獻程度的衡量標準。由于《解釋二》第五條的主要據此裁量，因此雙方在制定財產約定時可將達成共識的衡量因素寫入協議。例如具體規定婚姻存續多少年算長，什么樣的行為或程度算婚后貢獻大等，把這些因素清楚量化地寫進協議，更能反映當事人真實意愿和合理預期，供日后法院裁判時有據可依。

總之，即使新規增強了法院裁量權，公證依然是夫妻財產約定中重要的保障措施。夫妻雙方應充分認識公證的作用和條款設計的重要性。當然，并不是每對夫妻都能嚴謹規范地制定財產約定，必要時可咨詢或委托專業律師。公證機構也應作出相應調整，參與約定的起草或修改，為當事人設計綜合配套的公證方案。

為什么公證突然失靈了？一是在于新規給法官的自由裁量權開了綠燈。《解釋二》第五條明確規定，無論夫妻間房產給予約定是否完成不動產登記，在離婚訴訟中，法院都可根據婚姻關系存續時間、共同生活及子女撫養情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及房屋市場價格等因素，對房產歸屬及補償進行重新判定。也就是說，即便財產約定已公證甚至房屋已過戶，法院也有權依據實際情況重新分割房產，這讓夫妻財產約定公證的效力受到前所未有的沖擊。過去，憑借約定公證和變更登記往往能讓財產歸屬塵埃落定。如今，法院不再受其絕對約束。

二是在于夫妻間房產給予行為的法律性質進行了調整。與以往司法實踐不同，《解釋二》第五條采用的表述為“夫妻間給予房屋”而非“贈與房屋”，將夫妻間的房產更名或加名行為適用規則與普通贈與合同規則相區分。這一調整體現了夫妻間財產給予行為是以婚姻關系的建立和存續為基礎的，不能機械套用一般的市場交易規則。新規弱化了依據財產約定公證一刀切式的房屋分配，以綜合貢獻程度來匹配財產分配。

三在于公證模式本身的局限性。解釋二第五條強調 “給予目的” 的重要性，但夫妻間房產給予行為常摻雜復雜情感因素。如一方為了維系婚姻、換取對方忠誠而贈與房產，或一方以加名作為結婚條件等。公證機構雖會詢問給予目的，但難以完全探究當事人內心真實意思。一旦婚姻出現問題，當事人可能以“給予目的未實現”為由，要求重新分配房產，導致公證的效力在“給予目的”的考量下變得不穩定。

以往根據民法典658條，經過公證的贈與協議不可撤銷，在公證機構受理中，也不會特別考慮夫妻綜合貢獻程度。而新規出臺后，即使贈與協議經過公證，如果綜合考慮上述因素，財產約定中涉及的房產也有被重新分割的可能性。

舉個例子。小張和小李婚前達成約定，在雙方登記結婚后，小張要將名下房產過戶給小李，同時辦理了財產約定公證。小張婚后按照約定將房屋過戶給了小李，結果小李不久就提出離婚，小張要求小李返還房屋。

這種情況下，小張的過戶行為顯然是以建立、維持婚姻關系的長久穩定并期望共同享有房產居住價值為基礎的。在此前，處理這類情況沒有明確依據，現在依據《解釋二》第五條第二款可以認定房屋仍歸小張所有。因為雙方婚姻存續時間過短且小張無重大過錯，因此即便雙方的財產約定經過公證，也只能提升小李得到房屋補償的可能性，不能完全依據約定內容判決房屋歸屬小李。

綜上可知，即使經過公證的夫妻財產約定，也無法完全避免被撤銷的風險。即使房產已完成轉移登記，法院仍可根據婚姻關系的實際情況重新分割房產。

那么新規下，夫妻財產約定公證還有用嗎？蔡律師認為，公證并非就此被完全架空。公證的核心功能并不在于完全保證財產分配的結果，而在于審查當事人財產給予的真實意思，確保法律行為的公平性與合法性。現新規既然明確了財產分配的考察因素，公證機構可從該方向進行機制優化，在辦理公證時充分告知雙方的行為后果，固定雙方的意思表示，避免一方因陷入錯誤認識處分財產繼而遭受損失。而普通人可以做的，則是在公證前對財產約定的具體條款進行調整，如明確給予目的是否以婚姻存續為前提、預設補償標準，婚姻解除時一方可收回房產等。具體應如何調整，我們后文再作詳細討論。

相關法規原文：

清官難斷家務事，家庭內部糾紛很難說哪方就占全理了。楊老太送給老二家一套房，條件就是要老二家照顧其飲食起居，這要求其實挺合理。但從老二角度考慮，其在自身患癌的情況下，仍然努力盡到了贍養義務。因為要照顧孫女，提出讓楊老太一起搬家繼續照顧的說法其實也不算過分。而站在楊老太立場，其已經八十多歲高齡，自然是一動不如一靜，希望繼續住在自己的房子更穩定，而自己已經給了二兒子一家一套房作為照顧的補償，不愿意搬家亦屬正常。兩方說法其實都沒有問題，但二兒子后續沒有履行照顧義務也是客觀事實。老二其實還不錯，搬離之后還另外給楊老太30萬元。正因如此法院最終綜合全案情況酌情支持撤銷50%份額。

當然，楊老太訴訟中死亡，這個細節應該間接影響了判決結果。畢竟楊老太去世后，無論撤銷多少份額，案件最終都轉化為三兄弟之間的份額分割，已不涉及老年人合法權益保護問題。如果楊老太還在世，并且強烈表示二兒子不孝順要求要求全部撤銷，判決則可能有所不同。要不然二兒子關于楊老太要求“辭職照顧”的說法，楊老太如否認的，法院不一定會認可。

從整個案件過程看，二兒子搬離后半年楊老太起訴，過后不久楊老太就因病過世了。二兒子一家相當于不到半年時間就損失了半套房，也挺可惜的。這樣來看，或許當初老二請保姆接送、照顧孫女，自己居住在家照顧母親才更符合孝道，也更具經濟效應。

設若你站在老二家立場，又該如何妥善處理呢？敢問各位讀者，歡迎留言指點。

案情簡介：

楊老太與老伴有三個兒子。2018年老伴去世后，共有房屋由楊老太單獨繼承。2021年，考慮到自己年事已高需要人照料，楊老太與居住在同一棟樓的二兒子及其子簽訂贈與協議，約定楊老太自愿將其名下大興區房屋贈與二人，但楊老太繼續在該房屋內居住生活，二人需照顧楊老太的飲食起居，保障其生活水平及生活質量不降低，承擔其醫療費、生活費、護理費等一切開銷，否則楊老太有權撤銷該贈與。協議簽訂后，二兒子查出身患癌癥，房屋登記到其子一人名下。

此后兩年多時間里，楊老太飲食起居均由二兒子一家照料。后二兒子一家欲搬至東城區居住，便向楊老太提出在東城區為她租住房屋繼續進行照顧。但楊老太認為，自己已經80多歲，需要長期穩定的居所，遂拒絕了租房的提議。雙方多次協商未果，二兒子一家給楊老太留下30萬元后，搬至東城區居住。不久后，楊老太搬去與小兒子共同居住。

半年后，楊老太將二兒子及其子訴至法院，以二人未依照協議約定履行照顧自己的義務為由，要求撤銷對二人的贈與。起訴后不久，楊老太因病去世。其另外二子作為楊老太的法定繼承人，申請作為原告參加訴訟，法院依法追加二人為原告。

庭審中，二兒子表示，其一直在盡心盡力照顧楊老太的生活起居、就醫看病，即使自身身患癌癥，也未懈怠。孫女到了上學的年紀，兒子夫妻倆都在上班，也需要老人的幫助。為了解決問題，其向楊老太提出雇傭保姆照顧或為其租住房屋，但遭到拒絕。楊老太提出讓其子辭職、一家專職照顧，該要求不考慮現實情況，超出合理預期。

法院觀點

法院審理后認為，贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。不履行贈與合同約定的義務，贈與人可以撤銷贈與。本案中，楊老太與二兒子及其子簽訂的贈與合同，將案涉房產贈與二人，同時約定了二人對楊老太的扶養義務。二兒子及其子在協議簽訂后的兩年多時間里與楊老太相鄰生活并進行贍養照顧。后二人因生活所需，提出租住房屋以便照料等方案，被楊老太拒絕，二人遂搬離，未再依約履行義務，故楊老太有權行使撤銷權。但在合同履行中，楊老太提出讓孫子辭職、一家專門照顧她等贍養要求，已超出合理可行的范圍，且孫子仍多次陪同楊老太就醫。此外，二兒子及其子負有約定的義務并不排斥其他子女對楊老太進行贍養，也不排斥楊老太按照自主意愿生活。綜合考慮上述情況，法院判決部分撤銷楊老太與二人簽訂的贈與協議中對房屋50%份額的贈與。目前該判決已生效。

索引案例：人民法院報2025年4月15日第03版

各位漂泊外鄉的打工人士對于租房這件事一定不陌生，房東們為了少承擔一些風險往往有各類五花八門的要求。比如不租給養寵物的，怕寵物損耗家具；不租給帶小孩的，小孩會在墻壁亂涂亂畫；單身的不能隨意帶異性出入，怕租客是某些“特殊職業”……以上都是比較常見的規定，但隨著隨遷老人、候鳥老人、老年打工人等群體的出現，在當下的租房市場，“不租老人”成為了高頻詞。本文所述的案件，房東就因拒租高齡老人，不惜悔約與租客對簿公堂。

本案中，租客至房東處看房，雙方都很滿意，當天便簽下合同。在簽合同時，房東詢問了同住人的情況，租客答：其本人、妻孩、岳母，以及一位老人和護理人員，房東聽完后并無異議。

簽完合同第二天，房東認為應當詳細了解租客信息，又致電租客，才詢問了老人年齡，得知老人已94歲，生活不能自理。房東聽完后立馬不樂意了，覺得94歲已經屬于高齡失能老人，其要承擔的風險和簽合同前的評估完全不一樣，說得現實一點，如果老人在他房子里過世了，那之后還怎么出租？據此他認為租客向他隱瞞了同住人的重要信息，構成欺詐，拒絕交付房屋。

租客認為，他簽訂合同的時候已經說過了有老人和護理人員，怎么欺詐、隱瞞了？一般人聽到有護理人員不是應該就能推斷出老人已經處于無法自理的階段了嗎？合同里也沒寫不能出租給老人啊！

誰想房東理解的是，他以為這個護理人員是來照顧年輕人的，看房的時候租客岳母身體不錯，覺得這個老人應該也是同樣狀態，就沒有細問。雙方就此爭上了法庭，都認為對方違約。

法院經審理認為，既然房東這么關心租客和同住人的年齡和健康狀況，那在簽訂合同時就應當盡到相應的審慎義務。在明確被告知有老人和護理人員同住的情況下卻沒有仔細追問，而是簽訂后才問，且合同里也沒明文規定禁止高齡老人入住，還告人家欺詐，哪有這個理？如果支持了房東的請求，豈不是縱容了租房市場里這種歧視老年人的現象，不利于老年人權益的保護和尊老愛幼社會秩序的建立。最終法院認定雙方簽訂的租房合同有效，租客不構成欺詐，駁回了房東的訴訟請求。

看完這個案例蔡律師很感慨，法院判決其實并沒有太多延伸探討的空間，但背后折射的社會現象卻令人深思。現在老年人已經不像當年一樣在農村久居為安，更多的是跟著孩子到城市漂泊，或是退休后仍在尋找工作和住所。老人租房實際上比常換工作的年輕人更為穩定，但很多房東寧愿把房子空著，也不愿租給老人。甚至聽到老人要租長期更為擔憂，怕老人在自己的房子里走掉。從現實角度來說，也并非不能理解，畢竟租房是交易而非善事。但在這個老齡化和不婚不育思潮席卷的時代，誰又能保障當下中青年一代未來都能有安穩的晚年呢？我們終將老去，屆時應何去何從。

案情簡介：

2022年6月10日，高某與配偶、岳母至涉案房屋處看房。房東詢問高某居住人員情況，高某回復居住人員共有6人，包括高某本人與其妻子、孩子、岳母，一位老人及其護理人員。

同日，房東與高某簽訂《房屋租賃合同》。

6月11日，房東致電高某詢問老人情況，高某回復該名老人94歲，生活不能自理。

6月16日，房東因居老人年齡過高的問題，擔憂其要承擔老人的健康風險，拒絕向高某交付涉案房屋。

6月19日，高某通過微信向房東發送《催告函》，要求房東向其交付租賃房屋，否則其將按照合同約定解除系爭合同并追究房東違約責任。

房東認為，高某未向其明確告知同住人的實際情況，存在欺詐和隱瞞行為，房東要求高某賠償其因此受到的經濟損失，遂成訟。

法院觀點：

本案的爭議焦點在于：高某是否存在欺詐行為？

關于上述爭議焦點，房東認為，高某與其在簽約過程中，未將與高某共同居住人員中有一位年紀為94歲且生活不能自理的高齡老人的信息明確詳細予以告知，該信息系影響其簽訂合同的關鍵信息，故認為高某以欺詐方式，使得其在不了解真實的情況下，與其訂立的系爭合同應予撤銷。高某則認為，簽約時房東也曾向其詢問過承租人具體情況，其也告知房東，除本人外，還有妻子、孩子、岳母，一位生活不能自理、需要坐輪椅進出的老人，以及一位來照顧老人的子女共同居住。其為此還在現場使用量尺測量過入戶門、電梯門的大小，查看是否可供輪椅進出。當日房東雖未向其詢問老人年齡等，但其仍告知房東是該老人一位生活無法自理人員，系其岳母的母親。其后，雙方簽訂《房屋租賃合同》。簽約次日，房東致電詢問被護理人員情況，并表達了對老年人的擔憂。綜上，其已告知房東具體承租人的詳細情況，不構成隱瞞。因此雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，房東要求撤銷《房屋租賃合同》無事實和法律依據。

本案中，房東述稱，2022年6月10日，高某夫婦及岳母再次至涉案房屋看房，其通過詢問高某知曉同住人員中有一位被護理的老人和護理人員入住涉案房屋，但其認為年輕人也可能需要護理，且當時看高某岳母身體健康狀況良好，以為另一位同住老人的身體狀況應該與其岳母一樣。當日，雙方簽訂了系爭合同。次日，其通過致電詢問高某才知曉該名老人為94歲高齡、生活不能自理、躺在床上，需要人照顧。對此，本院認為，結合訴、辯意見及證人證言可知，高某于系爭合同簽訂前已明確告知房東，其將與其妻、子、岳母、一位被護理的老人及其護理人員共同居住、使用涉案房屋。房東作為完全民事行為能力人，應就簽訂房屋租賃合同盡到相應的審慎義務。如房東所言，其非常關心和重視租客的同住人情況，此系影響其簽訂合同的關鍵信息。那么房東作為出租方應在充分了解其認為的關鍵信息后，再行確認是否訂立以及如何訂立房屋租賃合同。通常而言，成年子女與父母、祖父母、外祖父母等家庭成員共同居住系人之常情，不屬于一般人無法預見之情況。房東述稱高某夫婦、孩子、岳母均曾看房，此種情況下，其應明確知曉剩余兩人系需護理老人及其護理人員，上述信息不會導致一般人陷入該名老人身體健康或年輕人需要陪護的認知之中。2022年6月10日，房東在知曉該等信息的情況下，并未詢問高某其他事項而徑行與高某簽訂系爭合同并收取76,000元，系其對自身權利的處分，高某不存在欺詐行為，故雙方訂立的《房屋租賃合同》，系簽約當事人的真實意思表示，應屬合法有效。

案例索引：(2022)滬0112民初23496號，以上均為化名

物權以公示登記為原則，房屋登記在誰名下房屋物權即歸誰所有。本案共有兩份協議，一份是男方與母親的房產代持協議，一份是男方與女方經過公證的夫妻財產約定協議。雖然法律上并沒有規定公證過的協議法律效力要優先于未經公證協議的效力。但在證據層面公證過的協議真實性明顯更高。

本案男方母親主張是代持協議，但其除代持協議之外并沒有其他證據材料可以證明代持關系真實存在。且男方母親提起訴訟的時間是男方與女方婚姻關系破裂后，對于法官而言會天然懷疑男方與母親串通想要損害女方利益，在缺乏代持關系真實存在證據的情況下，法院顯然難以支持男方母親的訴請。此外，從訴訟請求的設置來看，男方母親主張房屋所有權顯然也是錯誤，即便代持協議真實，男方母親也僅享有基于協議的債權請求權，其直接主張物權在法律上是不可能成立的。

值得一提的是，本案之所以還存在爭議，是因為房屋產權還未過戶給女方，如果女方此前已經依據公證協議過戶房屋，那即便協議真實有效，男方母親要想主張權利也只能向男方去主張賠償責任，無法再追回房屋所有權。當然，如果男方母親有證據可以證明是男女雙方惡意串通損害她的利益那又是另一回事了。

案情簡介：

李帥與張美麗系夫妻關系，雙方于2017年5月31日登記結婚。陳梅系李帥母親，李帥以個人名義，于2016年8月17日簽訂《商品房買賣合同》，購買房屋總價款為504550元，首付款104550元，貸款金額400000元，后李帥于2018年5月2日辦理了本案涉訴房屋的所有權登記，房產證中注明涉訴房屋為李帥單獨所有。

李帥與張美麗于2021年7月5日到公證處《夫妻財產約定協議書》進行公證，內容約定上述房屋歸張美麗單獨所有，不作為夫妻共同財產。

后陳梅以《房屋代持管理協議》向法院提起訴訟主張上述房屋系李帥代陳梅持有，應歸其個人所有。

一審法院觀點：

《中華人民共和國民法典》第二百三十四條之規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”首先，就本案涉訴房產，陳梅雖與李帥簽訂《房屋代持管理協議》，但考慮到李帥與陳梅系母子關系，李帥與張美麗夫妻關系雖然存續，但感情已經發生破裂，且李帥與陳梅此前并未向張美麗披露該協議，故不應僅憑該協議確認案涉財產的所有權歸屬。

陳梅與李帥于庭審期間均認可陳榮光每月代替陳梅向李帥轉款，即所付款項均為間接支付，李帥表示轉款時間與金額均不固定，該說法與作為證人的陳榮光的發言，即“固定每月給被告張轉款5千元，沒有間斷”不一致，李帥與陳榮光對轉款賬戶的性質表述不一致。同時，據張美麗的轉賬記錄顯示，其以個人銀行賬戶，直接向李帥償還貸款的賬戶轉款，所轉金額與每月還款金額基本一致，陳梅未能提供直接性證據證明其對涉訴房產具有所有權。

二審遼寧鞍山中院觀點：

首先，《中華人民共和國民法典》第二百一十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。第二百四十條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。本案中，李帥于2016年8月17日與鞍山紅星美凱龍房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋，并支付首付款104550元。2018年5月2日，李帥辦理了案涉房屋所有權登記，并取得不動產權屬證書。因此，李帥享有案涉房屋物權，是該房屋的所有權人。2021年7月5日，李帥與張美麗簽訂《夫妻財產約定協議書》，約定案涉房屋產權歸張美麗單獨所有，不作為夫妻共有財產，并由鞍山市公證處對該協議進行了公證。李帥作為完全民事行為能力人及案涉房屋的所有權人，有權對案涉房屋進行處分，與張美麗簽訂該協議是其真實意思表示。同時，我國公證制度是國家司法制度的組成部分，我國各地設立的公證處是行使國家證明權的機關，代表國家依法證明法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性。公證處出具的公證書具有法律所確認的效力。因此，李帥作為案涉房屋所有權人，自愿與張美麗簽訂《夫妻財產約定協議書》，約定案涉房屋產權歸張美麗單獨所有，該協議書真實、有效。

……本院認為，陳梅與李帥簽訂的《房屋代持管理協議》本質上為借名購房協議。在借名購房的情形下，即使當事人約定所購房屋歸借名人所有，在將房屋登記至借名人之前，借名人也僅對出名人享有合同債權，而不能請求確認對標的物享有物權。因此，即使陳梅主張的該協議真實，其也僅對李帥享有合同債權，而不能以此請求確認其對案涉房屋享有物權。

索引案例： (2024)遼03民終3693號民事判決，以上涉及名字均為化名